No ano de 2022, a economia brasileira apresentou um crescimento de aproximadamente 3%, surpreendendo positivamente em relação às projeções anteriores que previam metade dessa taxa. Esse resultado se deve, em grande parte, ao fim das medidas de distanciamento social e às políticas públicas de transferência de renda que injetaram recursos na economia.
No entanto, a inflação aumentou significativamente, atingindo mais de 12% nos últimos doze meses. Isso levou a uma alta na taxa de juros, que atualmente está em 13,75%, resultando em uma desaceleração no mercado imobiliário de compra e venda, com uma queda de cerca de 6% no volume de crédito imobiliário concedido a pessoas físicas em 2022.
Isso indica que os números do setor imobiliário estão abaixo dos registrados em 2021, que foi caracterizado por um “boom” impulsionado pelos juros baixos. No entanto, em termos históricos, o mercado ainda está aquecido.
Em 2022, a taxa de juros teve uma grande influência no mercado imobiliário de compra e venda, mas não parece ter tido o mesmo efeito no mercado de locação residencial. A melhora do emprego e as políticas públicas de transferência de renda ajudaram a absorver os repasses atrasados durante a pandemia e ajustar os preços aos níveis da inflação do ano.
Isso significa que os diferentes segmentos do mercado imobiliário são afetados de forma diferente pelas condições econômicas. Além disso, mesmo dentro de um mesmo segmento, há nichos que podem ser impactados de maneiras distintas.
Durante a transição de 2020 para 2021, as condições de financiamento imobiliário estavam favoráveis, o que incentivou muitas pessoas a considerarem a aquisição de novos imóveis ou mudança de residência. No entanto, a pandemia afetou desproporcionalmente os grupos de menor renda, o que limitou a capacidade desses grupos de aproveitar a oportunidade dos juros baixos, deixando principalmente os grupos mais ricos aptos a aproveitar essa oportunidade.
Certas características imobiliárias foram mais procuradas do que outras durante o período de juros baixos, como casas em cidades menores próximas às capitais, imóveis em bairros nobres de cidades litorâneas e casas em regiões com mais áreas verdes.
Os dados de julho de 2021 mostram que o crescimento médio nacional em doze meses foi de 5,1%, sendo que na cidade de São Paulo ficou abaixo em 4,5%, enquanto em Balneário Camboriú foi superior, com mais de 12%. Esses números refletem as escolhas feitas durante a pandemia, com uma busca maior por imóveis que ofereçam mais espaço, áreas verdes, opções de lazer ao ar livre e melhor qualidade de vida.
Os dados mencionados mostram que o comportamento do mercado imobiliário durante a pandemia está diretamente relacionado com o perfil dos compradores. Bairros nobres e cidades litorâneas com opções de lazer ao ar livre e mais espaço foram mais procurados, levando a um aumento maior no preço do metro quadrado nessas regiões. Isso sugere que os compradores com maior poder aquisitivo foram mais beneficiados pelas condições de financiamento favoráveis que prevaleceram em 2020/2021.
Em 2022, houve uma inversão na tendência observada em 2021: os bairros menos valorizados começaram a apresentar um crescimento maior no preço do metro quadrado. Isso se deu em razão da melhora relativa do mercado de trabalho, que permitiu que as camadas menos privilegiadas da população tivessem renda para investir em imóveis residenciais. Assim, as regiões com opções dentro de sua faixa de renda experimentaram maior inflação de preços.
Esta é uma tendência que pode não se manter por muito tempo, já que o mercado de trabalho pode não apresentar melhorias significativas como em 2022. É difícil prever o que acontecerá a seguir, especialmente com a situação econômica nacional e internacional em constante mudança em 2023. No entanto, a identificação dessas tendências, especialmente após anos tão atípicos para o mercado imobiliário, nos permite nos preparar melhor para os próximos meses e, mesmo que não possamos ter todas as respostas, podemos pelo menos fazer as perguntas certas diante de quaisquer turbulências que possam surgir.
